En el post de hoy, dada la frecuencia con la que surgen conflictos en esta materia y tras la reciente modificación de la Ley, os vamos a explicar los Derechos y obligaciones que tenéis los inquilinos (arrendatarios), pues conociendo estos será más fácil evitar las posibles desavenencias.
1.- ¿DÓNDE?:
Estos derechos y obligaciones de las partes se encuentran regulados, específicamente, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (Artículo 21 y siguientes) y, de forma general, en el Código Civil (Artículo 1554 y siguientes).
2.- ¿QUÉ DERECHOS TIENES COMO INQUILINO?:
A.- Duración del contrato:
La nueva regulación de los arrendamientos urbanos amplía la duración de estos contratos de tres a cinco años.
Por tanto, la duración será la libremente pactada con el propietario, pero si esta fuera inferior a esos cinco años que indica la Ley, tienes Derecho a que el contrato se prorrogue (obligatoriamente para el arrendador) por plazos anuales hasta llegar a esos cinco años, salvo que comuniques, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, tu voluntad de no renovarlo.
Ese plazo de cinco años, además, aumenta a siete cuando el propietario de la vivienda sea una persona jurídica (una empresa o sociedad).
Además, es posible la prórroga, de modo que, si llegada la fecha de vencimiento del contrato (transcurridos como mínimo los cinco o siete años de duración) y ni tu ni el propietario habéis notificado (con cuatro meses de antelación el propietario y con dos meses de antelación tu) la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por otros tres años más.
Hay una excepción a esa posibilidad de Prórroga y es que el arrendador te comunique que tiene necesidad para sí de la vivienda alquilada. Ahora bien, para que eso lo pueda hacer, las causas de necesidad deben haber quedado fijadas en el contrato y, llegado el momento, debe especificar y acreditar cuál de esas causas es la que se da.
B.- Desistimiento del contrato:
Como arrendatario también tienes Derecho a desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde su inicio y siempre que lo comuniques al propietario con treinta días de antelación.
Pero para estos supuestos, los propietarios suelen incluir en el contrato que, en caso de que desistas, debas indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose los períodos de tiempo inferiores. Es decir, si el Contrato era de cinco años, con una renta de 500€ y desistes a los seis meses, deberás abonar 250€ por el resto de ese primer año y 2000€ por los otros cuatro años que faltan).
C.- Derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada:
Si el propietario decide vender la vivienda alquilada, como inquilino tienes preferencia frente a otros para comprarla.
No obstante, es frecuente que en el contrato se acuerde que renuncias a este Derecho.
Ahora bien, si eso pasa o si no ejercitas el Derecho de adquisición preferente, debes saber que el nuevo propietario tiene que respetar tu contrato de alquiler, ya que queda subrogado en los derechos y obligaciones del anterior propietario durante los cinco primeros años del contrato (o siete años si persona jurídica) o durante la totalidad de la duración pactada si es superior a esos cinco o siete años. Y si en el contrato habéis estipulado que la venta de la vivienda extingue el alquiler, el nuevo propietario sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
D.- Derecho a la reparación y conservación de la vivienda:
El arrendador está obligado a realizar, sin elevar la renta del alquiler, todas las reparaciones que sean necesarias para entregarte y conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro te sea imputable a ti como inquilino.
Eso sí, tu deberás informara al propietario, en el plazo más breve posible, de la necesidad de las reparaciones indicadas y podrás (previa comunicación al arrendador) realizar tú las que sean urgentes para evitar un daño grave, exigiendo de inmediato su importe al arrendador.
Por otro lado, las pequeñas reparaciones consecuencia del desgaste y uso diario serán a tu cargo que eres quien la disfruta.
E.- Derecho a los recibos o justificantes del pago de las rentas:
Tienes derecho a que se te entregue un recibo por la renta pagada, salvo que hubierais acordado que el pago se realice mediante algún procedimiento que deje constancia del efectivo cumplimiento, como es el caso de las transferencias bancarias.
Debes saber que el recibo o documento acreditativo del pago tiene que contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos (renta, suministros, gastos de comunidad, etc.) y que, si el propietario no entrega el recibo, serán de su cuenta los gastos que te cause dejar constancia del pago.
F.- Derecho a la inviolabilidad del domicilio:
Aunque el propietario de la vivienda sea el arrendador, dado que durante el contrato la misma es tu hogar (domicilio), aquel no puede entrar en la casa sin tu consentimiento y, de hacerlo, podrás denunciarle.
G.- Derecho a realizar obras en caso de discapacidad:
Igualmente podrás realizar en la vivienda aquellas obras necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada a tu discapacidad o la de tu pareja o familiares, siempre que no afecten a elementos comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad y siempre que se lo notifiques previamente y por escrito.
Sin embargo, estarás obligado, si te lo pide el propietario, a dejar la casa como estaba cuando finalice el contrato.
H.- Derecho a la devolución de la fianza:
Hay que tener en cuenta que la exigencia y prestación de fianza es obligatoria al inicio del contrato.
Esta será un importe equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Y su vigencia se extiende a los cinco primeros años del contrato, (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica), ya que, si el arrendamiento se prorroga, el arrendador puede exigirte que se incremente también la fianza.
El importe de la fianza te lo tienen que devolver al final del arriendo (siempre que la casa quede en buen estado y no hay pagos pendientes) y si no te lo devuelven, en el plazo de un mes desde que devuelves las llaves, se generan intereses.
Además de la fianza, es posible acordar en el contrato otras garantías del cumplimiento, pero estas no podrán exceder de dos mensualidades de renta.
3.- ¿QUÉ OBLIGACIONES TIENES COMO INQUILINO?
Correlativamente a los anteriores Derechos, tienen las siguientes obligaciones:
A.-Obligaciones de Pago:
Como inquilino debes pagar, la Renta, los Gastos, servicios y suministros y la Fianza.
En cuanto a la Renta, -que será el importe libremente pactado-, salvo que acordéis otra cosa, su pago será mensual y en los siete primeros días del mes. Aclarando que el propietario, no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
El pago se hará en el lugar y por el procedimiento que acordéis (transferencia, metálico, etc.), y si no pactáis nada, tendrás que hacerlo en metálico y en la vivienda alquilada. Recordando lo ya dicho en cuanto al recibo o justificante.
Reseñar que es posible acordar que, durante un tiempo determinado, en lugar de pagar la renta propiamente dicha, el inquilino se comprometa a reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones que se fijen por ambas partes. Sí es tu caso, al finalizar el arrendamiento, no podrás pedir al propietario ninguna compensación por el coste de esas obras pues ese coste es el que sustituye a la renta. Y, si finalmente no realizaras las obras acordadas, el dueño te puede pedir responsabilidades y resolver el contrato.
En cuanto a la Fianza debes pagar, al inicio del contrato y en metálico, una cantidad equivalente a una mensualidad de renta, en el arrendamiento de viviendas, y dos mensualidades de renta, en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Y en cuanto a los otros Gastos, depende de lo pactado, ya que es posible y habitual que se acuerde que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, sean a cargo del arrendatario.
Eso sí, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Y los gastos por suministros que se individualicen mediante contador serán siempre a cargo del arrendatario.
B.- Obligaciones de uso:
No puedes ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador.
Al final del contrato debes dejar la vivienda en las mismas condiciones en que la recibiste, por lo que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso y las que se deban al mal uso, corren de tu parte.
Debes informar al propietario, a la mayor brevedad, de cualquier problema que surja en la casa y tienes que permitir su entrada y/o la de los técnicos para que comprueben y resuelvan el problema comunicado.
Igualmente estás obligado a soportar la realización de obras de mejora cuya ejecución no pueda posponerse a la finalización del arrendamiento.
No puedes realizar, sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Ni acometer jamás obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Tampoco puedes realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y debes respetar siempre las normas de la Comunidad de Propietarios de la que forme parte el inmueble.
