BREVE RESUMEN DEL PROCEDIMIENTO DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO O DIVISIÓN DE COSA COMÚN
Un condominio no es más que la propiedad de una cosa o derecho, especialmente un bien inmueble, detentada por dos o más personas a la vez. Es decir, el bien se tiene en copropiedad y cada uno de los codueños es propietario de una cuota, porción o porcentaje de ese bien (Piénsese en una pareja que compra su casa conjuntamente o que varios hermanos heredan la vivienda de sus padres).
Nuestro Código Civil regula estas situaciones de copropiedad en el Titulo III, denominado “De la Comunidad de Bienes” e indica, en su Artículo 392: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.”
Al mismo tiempo el propio Código estipula que: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».
Es decir, la comunidad o copropiedad del bien se concibe como una situación transitoria, que desaparecerá por el ejercicio de la acción de división de cosa común (también llamada de extinción del condominio o proindiviso) y, mientras tanto, cada comunero o codueño tiene el poder exclusivo e independiente sobre su propia cuota de participación en la copropiedad, pudiendo enajenarla o renunciar a la misma.
Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando, de hacerla, resulte inservible para el uso al que se destina. En estos casos en los que el bien fuere esencialmente indivisible, porque físicamente no se puede partir o porque la partición la haría inservible para el uso a que se destina, la solución es la “división de su valor económico”, mediante la adjudicación a uno de los codueños que pagará el precio que corresponda a los demás copropietarios en función del valor de sus cuotas de copropiedad o mediante la venta a un tercero con reparto del precio entre todos los propietarios, también según sus cuotas.
Este procedimiento de división del valor económico puede hacerse
1) Por los mismos copropietarios, mediante el llamado contrato divisorio, que recogerá los acuerdos alcanzados entre todos los dueños, siendo recomendable que se dicho contrato se recoja ante notario mediante la correspondiente escritura de Extinción del condominio
2) Por árbitros nombrados a elección de los copropietarios, siguiendo un esquema similar al anterior.
3) O por Vía Judicial mediante la «Acción de división de cosa común” (o de extinción del condominio) que, en caso de que las partes no lleguen a ningún acuerdo, puede terminar en la venta en pública subasta del bien.
El procedimiento judicial de extinción de condominio se inicia mediante una demanda. Es un Procedimiento Ordinario, con notificación a las distintas partes y un plazo de veinte días para contestar. Se realiza entonces una audiencia previa en la que se proponen pruebas y se finaliza el procedimiento con un juicio.
Tras el Procedimiento Ordinario reseñado se abre el Procedimiento Ejecutivo de la extinción del condominio: se nombra perito judicial que debe valorar el inmueble y se pone el inmueble a la venta. Si no hay compradores o alguna de las partes no acepta al comprador que aparezca, el inmueble pasa a subasta pública y cualquiera de los copropietarios puede participar.
En lo referente a los impuestos que dicho negocio genera, se ve afectado por el Impuesto transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados, la Plusvalía municipal y el IRPF.
