TRAMITES PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA HABITUAL

 

Alquilar una vivienda hoy, es una decisión difícil, ya que el miedo a los impagos, los daños… hacen que muchos propietarios no se atrevan a hacer negocio con su piso vacío. Aquí os vamos a hacer una serie de recomendaciones para evitar esos riesgos en la medida de lo posible.

1.- Búsqueda de inquilino: A través de inmobiliaria o de modo privado se puede lograr que los posibles interesados se pongan en contacto con nosotros.

Una vez contactado, es sencillo hacer ciertas averiguaciones a través de Internet: introduciendo el nombre y el DNI del futuro inquilino se puede obtener mucha información que nos puede servir de guía (Ej.: saber si tiene deudas con Hacienda, Multas de Tráfico impagadas…)

2.- Garantías a exigir al inquilino: Además del sistema habitual de exigir presentar nómina y contrato de trabajo, existen dos herramientas muy útiles: el aval y el depósito.

Para el primero, el inquilino debe contactar con su banco. En el caso del aval bancario, que suele tener un año de duración, la entidad hace un estudio de solvencia al inquilino y se compromete a asumir el riesgo si éste no paga la renta. Por su parte, el inquilino pagará unos gastos de mantenimiento, además de una comisión de apertura.

En cuanto al depósito, se trata de entregar al propietario un número determinado de meses de alquiler que sirvan como garantía en caso de impago. Suelen establecerse de un periodo de seis meses.

3.- Contrato de alquiler: Una vez que hemos llegado a un acuerdo con el inquilino, se procede a la firma del contrato. Este contrato será el vínculo entre el arrendador y el arrendatario, y deberá contener la identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario), identificación del inmueble, duración, renta inicial y demás cláusulas pactadas.

Cuanto más adaptado a nuestras necesidades sea el contrato, mayores garantías nos va a dar, pues contendrá aquellas cláusulas que sirvan mejor a nuestros intereses.

Además, si el inmueble está amueblado es conveniente anexar al contrato un inventario exhaustivo del contenido del mismo para cada estancia del inmueble e incluso un reportaje fotográfico.

4.- Aspectos a negociar: En los contratos de alquiler hay que dejar claro quien asume el impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad (derramas y gastos recurrentes…)

5.- Fianza: La fianza constituye una garantía para el arrendador de cumplimiento por el arrendatario de cualquiera de sus obligaciones contractuales. Supone la entrega de un importe fijado previamente y que sirve como garantía para el arrendador. Según el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos, “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

En la formalización del contrato de alquiler de vivienda es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. El propietario deberá depositar la fianza en estamento autonómico donde resida el inmueble, y el inquilino a su vez, deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 (Depósito de fianzas de arrendamientos urbanos de la Generalitat Valenciana – Modelo 806)

Si el inquilino cumple los requisitos para desgravar el pago del alquiler, debe saber que para poder aprovechar este beneficio fiscal algunas comunidades autónomas exigen que el propietario deposite la fianza donde se le exige por ley, ya que en caso de que no lo haya hecho sería el inquilino quien pagaría las consecuencias, ya que no podría aprovechar esta desgravación, pudiendo poner en problemas al propietario, por no haber cumplido la ley.

6.- Impuesto de transmisiones patrimoniales: El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), a efectos de la vivienda, se aplica al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa, pero también se abona por la constitución de un contrato de arrendamiento y lo debe abonar el arrendatario de la vivienda. Cumplimentando el correspondiente impreso, Modelo 600 asociado a la comunidad autónoma donde resida el inmueble arrendando, de la misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda usada. Este trámite no lo suelen hacer los inquilinos.

7.- Certificado de eficiencia energética: Las viviendas en venta o en alquiler deben de disponer de un certificado de eficiencia energética, en vigor. De no ser así, los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 euros a los 6.000 euros.

La normativa incluye ciertas excepciones, que no necesitan disponer del certificado, por ejemplo, los inmuebles arrendados durante menos de cuatro meses.

El propietario que desee alquilar un inmueble deberá entregar una copia del certificado de eficiencia energética en el momento de la firma al inquilino. Para obtener el certificado el propietario se deberá de poner en contacto, con técnicos habilitados para la emisión de estos certificados, que deberán visitar el inmueble y hacer las mediciones necesarias a fin de emitir el certificado.  El certificado de eficiencia energética tiene una validez de 10 años desde su emisión.

8.- Alta de suministros (Luz, agua, gas): Si el inmueble no tiene dados de alta los suministros de luz, agua y gas, para volver a dar de alta los suministros en la empresa de contratación de los mismos, nos van a solicitar la cédula de habitabilidad de la vivienda. Esta cédula la suelen entregar al propietario cuándo compró la vivienda, pero tiene una fecha de vigencia (suele tener una vigencia de 10 0 15 años), una vez transcurrida la vigencia, se deberá de tramitar en el Ayuntamiento donde resida el inmueble la emisión del certificado de habitabilidad de segunda ocupación.

9.- Titulares de los suministros: Lo más cómodo es que el titular de los contratos de luz, agua, gas, sea el propio propietario, pero tiene un gran inconveniente, y es que si el inquilino no paga los suministros, la empresa suministradora nos obligará pagar la deuda, aunque no haya sido generada por el propietario, para evitar estos sustos, recomendamos que los titulares de los suministros sean los inquilinos. Si el titular del contrato es el propietario, aunque la cuenta de domiciliación sea del inquilino, la empresa suministradora seguirá responsabilizando del pago al propietario del inmueble.

10.- Seguro de impago de alquiler: Existen al menos dos modalidades de este seguro:

a.-  El seguro de impago de alquiler propiamente dicho: se trata de un seguro de defensa jurídica del propietario que incluye entre sus cláusulas el pago al arrendador por parte de la aseguradora en caso de impago por parte del inquilino.

b.- Una cláusula de impago de alquiler dentro del seguro de hogar.

El seguro de impago de alquiler es el nombre con el que se conoce a este tipo de seguro, sin embargo el impago de alquiler no deja de ser una más de las muchas garantías que ofrece, ya que se trata de un producto que forma parte de los llamados seguros de defensa jurídica, y su objeto consiste en:

-La prestación al arrendador de defensa jurídica en relación con la vivienda o local asegurados.

-Resarcir al arrendador los gastos y perjuicios económicos derivados del impago de la renta por parte del inquilino.

-Resarcir al arrendador los perjuicios materiales que el inquilino pueda causar en el continente de la vivienda o local.